Только при обращении через портал Недвижимость.Онлайн!

Один звонок в Недвижимость.Онлайн сэкономит вам

от 50 тыс. до 1 млн. рублей!

Зарезервируйте себе скидку 3% по всем

объектам застройщика “Инград

Cash-back: Возврат денежных средств после покупки квартиры.

Условия распространяются как на прямую покупку, так и на ипотеку. Подробности при обращении.

Дизайн и ремонт / 26.07.2019
Что входит в черновую отделку квартиры в новостройке
  1. О черновой отделке от застройщика
  2. Какие существую требования?
  3. Как принимать черновой ремонт от застройщика
  4. Что делать при обнаружении недостатков
  5. Гарантия от застройщика
  6. Покупка квартиры с черновым ремонтом: за и против
  7. Кому стоит доверить ремонт

Еще только пару лет назад квартиры с черновой отделкой были на вершине покупательского спроса. В 2019 году ситуация на рынке недвижимости изменилась: больше половины желающих приобрести жилье предпочитают «полуфабрикату» готовую к въезду квартиру. Это связано с тем, что 50% покупателей использует при заключении сделки заемные средства – ипотеку.

Однако покупка квартиры с черновой отделкой остается оптимальным выбором для тех покупателей, кто мечтает обустроить уютное и полностью отвечающее личным требованиям пространство с собственной индивидуальностью и дизайном.

Что же представляет собой черновая отделка квартиры в новостройке?

О черновой отделке от застройщика

При приобретении квартиры в новостройке, покупатель заключает со строительной компанией договор долевого участия. В соглашении подробно описывается, в каком виде жилье будет передано будущим хозяевам, в том числе описан вид отделки. Иногда застройщик вносит в ДДУ список работ, которые строительная компания обязуется выполнить, их стоимость, а также права и обязанности сторон. Заключение договора в данном случае – это безусловный плюс: в случае выполнения обязательств с недостатками застройщик обязан исправить все недочеты в соответствии с соглашением.

Какие именно работы будут включены в договор, решает только сама строительная компания. Чаще всего понятие чернового ремонта включает следующие этапы.

  • Монтаж перегородок согласно заявленному плану.
  • Выравнивание пола. На поверхность наносится песочно-цементная смесь, которая после высыхания становится основанием для укладки напольного покрытия.
  • Отделка стен и потолка. Все поверхности оштукатуриваются, либо выравниваются при помощи цемента, на потолке замазываются швы перекрытия.
  • Установка железных дверей и окон.
  • Установка радиаторов отопления.
  • Подведение и разводка инженерных коммуникаций и электричества.

К сожалению, зачастую качество выполненных работ оставляет желать лучшего, если речь о жилье эконом- или комфорт-класса. Это связано с тем, что основная задача застройщика – закончить строительство быстро и с минимальными издержками. Отсюда – кривые стены и потолки, которые требуют дополнительной доработки.

Какие существуют требования?

Поскольку строительство зданий – сложный и трудоемкий процесс, государство обязано контролировать качество как возведенных построек, так и сделанного ремонта. Не существует общих для всех застройщиков требований к черновой отделке, поэтому каждая компания может вкладывать в это понятие собственный смысл. Но по закону застройщик не может передать покупателю просто бетонный короб – существует перечень минимальных отделочных работ, которые должны быть выполнены к моменту сдачи дома.

  1. На кухню и в санузел должна быть подведена канализация.
  2. Установлены стояки ГВС и ХВС без внутренней разводки.
  3. Сделана разводка электричества без установки электроприборов.
  4. Установлены стеклопакеты и входная дверь без утепления.

Даже в таком ограниченном перечне работ минимальной отделки застройщики ухитряются пренебрегать некоторыми требованиями. Например, компании часто пренебрегают разводкой электричества, возлагая эту обязанность на плечи покупателя. В таком случае, единственный друг дольщика – договор долевого участия, который необходимо тщательно изучить перед подписанием.

Однако для защиты покупателей была создана система ГОСТов и СНиПов, устанавливающих требования к качеству выполненных черновых работ.

Что входит в черновую отделку

Как принимать черновой ремонт от застройщика?

Как известно, один из этапов принятия квартиры в новостройке в собственность – подписание акта приема-передачи. Подписание документа подтверждает, что все обязательства застройщика считаются исполненными, а дольщик не имеет претензий по качеству и срокам проведения работ.

Менеджер строительной компании может настаивать на быстром завершении процедуры, однако покупатель не должен торопиться с подписанием акта. Прежде всего, нужно поверить, действительно ли застройщик выполнил все договоренности – осмотреть квартиру.

Чтобы защитить дольщиков от недобросовестных строителей, были разработаны специальные нормы и правила, которых застройщик должен придерживаться в процессе возведения и отделки здания. Итак, что проверить в первую очередь, руководствуясь нормативными актами?

Окна

Стоит сказать, монтаж стеклопакетов считается слабым местом многих компаний. Стремясь сэкономить, застройщик часто выбирает самые недорогие материалы и рабочую силу, что не может не сказаться на качестве установки. ГОСТ 30971-2002 устанавливает плотность примыкания оконных проемов к стенам, однако проверить, насколько качественно поведен монтаж, неподготовленному покупателю довольно сложно, поэтому скрытые недостатки новосел может обнаружить только после нескольких месяцев жизни в новой квартире. Как же проверить, не придется ли новым владельцам мерзнуть холодными зимними ночами?

  1. Проводить осмотр в ветреную или холодную погоду. Так вы сразу сможете понять, дует ли из окон и обнаружить щели.
  2. Обязательно осмотреть полотно на целостность стеклянного полотна и рамы.
  3. Проверить, как лежит полотно в раме, целостность уплотнителя.
  4. Оценить, как открывается и закрывается окно. Если при выполнении действия вам приходится прилагать усилия или вы слышите посторонние звуки – это повод насторожиться. Створки должны плотно прилегать друг к другу, не образуя зазора.
  5. Помимо самого окна нужно осмотреть пенный шов. Он должен быть защищен от попадания прямого солнечного света и влаги.
  6. Оцените, насколько крепко прикреплен наружный подоконник: если металлический отлив плохо закреплен, он может сильно греметь в ветреную погоду.

Вентиляция

Качество установки вентиляции регулируется сразу двумя нормативными актами: СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Чтобы понять, работает ли вентиляционная система, достаточно поднести к ее решетке легкий предмет – целлофановый пакет или листок бумаги. Если он прилипнет, значит, система функционирует.

Дело в том, что в большинстве новостроек вентиляция – естественная. При поступлении свежего воздуха из микрощелей или открытии окон и форточек отработанный воздух вытесняется в вентиляционную шахту, а затем – наружу. Поэтому вы можете почувствовать, как воздушные массы «засасывает» в шахту.

Если вдруг вы почувствуете, что из вентиляционного отверстия дует, то это можно считать нехорошим знаком. Скорее всего, застройщик ошибся при проектировании. Постоянное попадание воздуха с улицы в квартиру чревато увеличению влажности, что приводит к появлению грибка и плесени, снижению комфортной температуры в уютной жилой комнате и появлении неприятного гула.

Фасад

Казалось бы, стоит ли простому покупателю вникать в качество проведения работ по утеплению и установки фасадов? Наш ответ: конечно, стоит! Если при строительстве компания пренебрегла требованиями СНиП 23-02-2003, то несчастные новоселы имеют шанс попрощаться со своим ремонтом: со стен в буквальном смысле польется вода. Это связано с тем, что при некачественной установке фасадов холодный воздух может проникать в теплую квартиру, конденсируясь и оставляя пятна на новых обоях.

К сожалению, проверить при приемке квартиры качество проделанной работы невозможно. Однако стоит внимательно осмотреть стены на предмет лишней влаги, которая часто считается сигналом для тревоги.

Стены, пол и потолок

Стоит отметить: качество отделки в первую очередь зависит от условий, прописанных в ДДУ. Эксперты утверждают: придираться к качеству отделки можно только в том случае, если она непригодна для поведения дальнейших работ или в случае, когда исправление недочетов ударит по карману дольщика.

Если в перечень работ включено оштукатуривание стен, то следует обратить внимание на следующие параметры:

  • Ровность. Чем хуже выровнена поверхность, тем больше материалов вы потратите при финишной подготовке стен. В разных источниках указывается, что если при измерении стен выявлено отклонение в 2-3 см – можно считать этот дефект серьезным недостатком. Проверить ровность можно при помощи уровня и правила, а также использовать лазерную указку.
  • Отсутствие трещин и отслоений штукатурки. С отслоением все ясно: если материал плохо держится на поверхности, значит была нарушена технология его нанесения. Что будет со стеной дальше – остается только гадать. С трещинами сложнее: если дом проходит через процесс усадки, то избежать появления дефектов практически невозможно. Бить тревогу стоит только в том случае, если ширина трещины превышает 3 мм.
  • Отсутствие пустот. Если при простукивании появляется глухой звук, указывающий на то, что под слоем штукатурки – пустота, снова можно считать, что строители пренебрегли правилами нанесения материала. В будущем слой штукатурки может отойти от стены еще сильнее и отвалиться – жильцам придется начинать ремонт сначала.

После поверки стен пора приступать к осмотру напольной стяжки. Перепады стяжки не должны быть больше 3 мм, что легко покажет уровень, покрытие не должно содержать пустот и отслаиваться. У стены стяжка должна иметь небольшой зазор. С потолками все несколько проще, чем с другими поверхностями: он попросту не должен иметь явных дефектов, но и он должен выглядеть ровным, без торчащих швов и «ступенек».

Электричество

Мы уже выяснили, что черновая отделка не обязательно должна включать разводку кабеля по квартире, однако электричество точно должно быть заведено внутрь. Проверить, все ли работает, можно при помощи специального тестера.

Хорошо, если застройщик позаботился об установлении хотя бы одного плафона или розетки – в таком случае можно понаблюдать за поведением проводки при вкручивании лампочки или включении в сеть мощного строительного инструмента.

Водоснабжение и канализация

Первым делом, обратите внимание – все ли сухо в санузле, нет ли влажных участков и вблизи труб или на стенах и полу. Также обратите внимание на стыки труб – на них не должно быть подтеков. Стоит записать показатели на счетчиках, чтобы начать платить за коммунальные услуги уже после приемки квартиры.

На отводах должны быть установлены исправные запорные клапаны, а на канализационных трубах – заглушки.

Радиаторы отопления

Существуют нормы для установки батарей – они должны быть прочно закреплены на расстоянии не менее 50 мм от подоконника и 60 мм от пола. Кроме расположения обратите внимание на внешний вид радиатора – он должен быть целым, без трещин, царапин и подтеков.

Черновая отделка квартиры в новостройке

Что делать при обнаружении недостатков?

Счастливые обладатели нового жилья посмеиваются: в 90% случаев при приеме квартиры в новостройке с черновым ремонтом вы обнаружите брак. Однако недостатки можно разделить на существенные и несущественные. В число существенных недостатков входят такие, которые мешают пользоваться новым жильем:

  • Отсутствие воды и электричества;
  • Серьезные дефекты поверхностей – дыры в стенах и полу;
  • Отсутствие остекления или отопления;
  • Сломаны двери и т.д.

При обнаружении других недостатков покупатель также вправе требовать исполнения своих требований, хотя сделать это намного труднее. В случае обнаружения несоответствий с условиями, прописанными в ДДУ, или выявлении значительных недостатков у дольщика есть два варианта дальнейших действий:

  1. Подписать акт приема-передачи с указанием всех недочетов строителей и согласованными датами устранения неполадок.
  2. Не подписывать акт вплоть до исправления нарушений, либо требовать внесения изменений в текст документа в соответствии с выдвинутыми претензиями.

Во втором случае дольщик должен понимать, что при уклонении от подписания акта, например, выдвижении требований, которые нельзя считать существенными, акт может быть подписан в одностороннем порядке, а именно только застройщиком. В этом случае вся ответственность за квартиру переходит на покупателя недвижимости.

Стоит отметить, что недвижимость должна соответствовать всем условиям, указанным:

  • В технических и градостроительных регламентах;
  • Договоре долевого участия;
  • Проектной документации.

Это значит, что дольщик вправе предъявлять претензии, если он обнаружил несоответствия качества построенного жилья и его отделки в указанных документах. СНиПы и ГОСТы хоть и являются нормативными актами, но все же они имеют только рекомендательный характер. Однако это вовсе не значит, что дольщик не может воспользоваться этими правилами и требованиями. Например, если в ДДУ не указаны допускаемые значения по дефектам в отделке, при приеме недвижимости покупатель может проверить стены на соответствие нормам СНиП.

Дольщик может рассчитывать и на устранение дефекта за счет строительной компании, и на уменьшение суммы в договоре, либо возмещение расходов в случае, если недостаток невозможно устранить.

Учитывая все сказанное, можно твердо заявить: прежде чем подписывать договор, внимательно прочитайте все пункты, касающиеся характеристик квартиры и ее отделки. Принимать жилье нужно только после тщательной проверки – иногда для этого требуется специальное оборудование или услуги технадзора.

Гарантия от застройщика

Не волнуйтесь, если после подписания акта вы обнаружили существенные недостатки в долгожданном жилье – закон обязывает застройщика предоставлять покупателю гарантию на некоторые виды проделанных работ:

  • Конструкцию здания, фасады, несущие стены, окна – сроком не менее 5 лет.
  • Водопровод, канализацию, водоснабжение и вентиляцию – не менее 3 лет.
  • Лифт и мусоропровод – не менее 3 лет.
  • Крышу и межпанельные швы – не менее 10 лет.

Что касается гарантии на черновые отделочные работы – подробные условия сделки, касающиеся сроков устранения недостатков и обязанностей застройщика, должны быть описаны в ДДУ.

Покупка квартиры с черновым ремонтом: за и против

Итак, с видами работ и требованиям к ним разобрались. Осталось определить, насколько целесообразно приобретать такой «полуфабрикат». Вам точно стоит задуматься о покупке «черной» квартиры, если:

  • Вам нужен индивидуальный дизайн-проект или вы планируете перепланировку. Нанятая бригада сможет начать обустройство квартиры почти с нуля, учитывая все пожелания новых владельцев. В этом случае важными могут оказаться даже мелочи: например, если застройщик сделает неудобную разводку электричества, то вы не сможете повесить телевизор, куда захотите, или зарядить телефон, лежа в кровати.
  • Вы сможете выбрать сантехнику и все отделочные материалы. Крупные девелоперы тоже предлагают выбор дизайн-проекта из двух-трех вариантов. Однако это значит, что у трети подъезда будет интерьер аналогичный вашему.
  • Вы не торопитесь переехать и не хотите переплачивать. Обычно квартира с чистовой отделкой на 8-10% дешевле аналогичной «черной» недвижимости. Поэтому, если вы хотите подкопить на ремонт, не залезая в долги, этот вариант как раз для вас.
  • Контроль ремонта на каждом этапе – это дополнительный плюс, ведь часто качество чистовой отделки от застройщика оставляет желать лучшего, а, как мы уже выяснили, заставить компанию исправить недостатки не всегда легко.

Без минусов, конечно, тоже не обойдется. Главный недостаток черновой отделки в новостройке – это невозможность въехать в квартиру сразу же после получения ключей. Это особенно критично для тех, кто рассматривает недвижимость в новостройке как единственное жилье, особенно, если оно куплено в ипотеку. Двойные расходы – кредит и оплата съемной квартиры на время ремонта могут серьезно ударить по карману, что и говорить о том, что отделка также потребует дополнительных вложений.

Кому стоит доверить ремонт

Если цель покупателя – покупка квартиры с черновой отделкой, то он может:

  • Приобрести подходящий вариант в новостройке от застройщика.
  • Купить квартиру без отделки и нанять для проведения работ бригаду строителей.

В первом случае, скорее всего, ремонт обойдется дешевле, но и качество работ зачастую оставляет желать лучшего. Кроме того, главное преимущество такого приобретения – возможность получить гарантию на отделочные работы и исправить недостатки за счет компании.

Нанять строителей, которые предложат качественные услуги за приемлемую цену – задача еще более непростая. Часто заказчик, чтобы сэкономить, вообще не заключает с бригадой никаких договоров, что становится предпосылкой к мошенничеству и лишает каждую из сторон ответственности.

В действительности, нанимать строителей оправдано только в случае, когда владелец недвижимости не стеснен в средствах, а главная его цель – получить качественный ремонт. Либо тогда, когда заказчик лично знает мастера, который может взяться за работы и выполнить их недорого, но качественно. В остальных случаях лучше воспользоваться услугами застройщика: по крайней мере, дольщик будет защищен от напрасной потери денег ДДУ.

Все статьи