Только при обращении через портал Недвижимость.Онлайн!

Один звонок в Недвижимость.Онлайн сэкономит вам

от 50 тыс. до 1 млн. рублей!

Зарезервируйте себе скидку 3% по всем

объектам застройщика “Инград

Cash-back: Возврат денежных средств после покупки квартиры.

Условия распространяются как на прямую покупку, так и на ипотеку. Подробности при обращении.

Застройщики / 02.08.2019
Как дольщику получить жилье, если застройщик – банкрот
  1. Сила дольщиков − единство
  2. Что такое банкрот в строительной сфере?
  3. Требования дольщиков
  4. Особенности формирования реестра кредиторов
  5. Становимся на очередь
  6. Способы получения инвестиций от страховщиков
  7. Государство и помощь дольщикам
  8. Заключение

Далеко не каждый из нас может позволить себе купить квартиру с капитальным ремонтом и всеми удобствами для последующего проживания. Долевое строительство – это уникальная возможность получить свое жилье, существенно при этом сэкономив. Но этот вариант считается достаточно рискованным. Т.к. часто в новостях можно услышать, что застройщик обанкротился, и дольщики остались ни с чем.

За прошлый год в РФ количество обанкротившихся девелоперов увеличилось практически в 2,5 раза – это около 320 фирм. Связано это как со значительным ужесточением российского законодательства, так и с нехваткой финансирования. Чаще всего с банкротством сталкиваются небольшие компании, но это может случиться и с крупными игроками рынка недвижимости.

В данной статье мы рассмотрим, на что могут рассчитывать дольщики, в случае если застройщик признан банкротом. Реально ли обманутым дольщикам получить квартиры или инвестированные средства? Как нужно действовать в такой ситуации? Об этом и не только далее в нашем материале.

Сила дольщиков − единство

Самый первый шаг любого дольщика после того, как застройщик был объявлен банкротом – это самоорганизация. Как показывает практика, долевые участники уже на этапе строительных работ начинают активно взаимодействовать между собой. Есть люди, которые активно наблюдают за процессом строительства и часто делятся информацией на форумах или в социальных сетях. В случае если дольщики начали замечать какие-то предпосылки к банкротству, лучше всего сразу же обратиться за помощью к специалисту. Юристы в этой ситуации могут разъяснить формальную сторону всего процесса и поспособствуют регламентированному оформлению документации для последующей передачи в суд.

Что такое банкрот в строительной сфере?

С 2011 года действует особая процедура объявления банкротства для компаний-застройщиков. Главный признак банкротства – застройщик, привлекающий средства дольщиков, перестает выполнять свои обязательства согласно договору и закону на протяжении 3-х месяцев и более. Учтите, что застройщик признается банкротом по судовому решению после того, как поступят обращения от кредиторов, работников, дольщиков и прочих лиц. Чаще всего процесс банкротства запускают именно банки, которые выдавали заем на строительные работы.

Банкротство юридических лиц регулируется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Задача дольщика – понять процедуру банкротства. Весь процесс регламентируется параграфом № 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков». Он существенно отличается от ликвидации обычного юридического лица. Процедура банкротства может включать в себя 5 процедур, но чаще всего используются только две:

  • наблюдение – длится до 7 месяцев.
  • конкурсное производство – от 6 месяцев до пары лет.

Обратите внимание, что формально «наблюдение» – это не банкротство. В данном случае суд отправляет в фирму временного управляющего для проведения анализа финансовой и хозяйственной деятельности застройщика и осуществляет подсчеты ценности его активов и пассивов. Но для банков, выдавших кредит, это первый сигнал о проблемах.

Конкурсное производство – это этап, с которого компания-застройщик официально признана банкротом. Всеми процессами и делами девелопера занимается арбитражный управляющий, который назначается судом.

В определенных случаях инициатива должна также исходить от дольщика. Изначально нужно помнить, что заявление по поводу присвоения застройщику статуса «банкрот» нужно подать в арбитражный суд. Обратитесь в судебную инстанцию по месту регистрации девелопера. Получается, если дольщики проживают далеко от регистрационного места фирмы, тогда принимать участие в этом процессе будет сложно. В такой ситуации к обращению следует прикрепить ходатайство о переносе судебного разбирательства в другой населенный пункт.

Т.к. строительные работы ведутся чаще всего на земельном участке в аренде, дольщики могут затребовать в суде и запретить арендодателю земли распоряжаться им до момента рассмотрения спора и принятия окончательного решения.

Обращение рассматривается в суде, затем дольщики получают отказ или же назначается процедура конкурсного производства. В случае если застройщик не прошел все проверки, тогда конкурсный управляющий приступает к формированию реестра или же очереди из претендующих на имущество застройщика. Затем осуществляется распределение между всеми участникам. Уже в этот момент ДУ создают и выдвигают свои требования.

Требования дольщиков

Существует несколько способов удовлетворения требований. Полный возврат суммы за квартиру обманутым дольщикам, передача жилплощади или же оформление собственности на недостроенный объект. Пройдемся более подробно по каждому варианту.

Требуем готовый объект

Самое распространенное требование среди участников долевого строительства – это квартира. Перспективность данного процесса зависит от того, на каком этапе строительства пребывает объект. Идеальная ситуация, когда дом возведен, комиссия его одобрила, и подписан акт передачи. Покупателю остается забрать ключи от квартиры и оформить право собственности на жилплощадь.

Менее удачная ситуация – дом построен, комиссия также ввела его в эксплуатацию, но участники не смогли подписать акт о передаче жилплощади. В таком случае можно рассчитывать на получение квартиры при таком развитии событий:

  1. Больше половины банков-кредиторов 4-й очереди одобрили передачу объекта.
  2. Оставшегося после процесса передачи жилплощади имущества компании-банкрота хватит на выплату требований 1 и 2 очереди, которые стоят перед дольщиками. Напомним, что дольщики – это 3 очередь.
  3. Сам объект не заложен у других лиц.
Как дольщику получить жилье, если застройщик – банкрот

Требуем в собственность недостренный объект

В случае если строительные работы не закончены, и дом еще возводится, дольщики имеют право получить признание его своей собственностью. Следует обратиться в суд и при успешном завершении дела проводится регистрация совместного долевого права на дом, который пребывает на стадии незавершенного строительства.

Учтите, что такая тактика считается идеальной только в определенных случаях. Например, дом еще строится, а застройщик выдвигает требование – увеличение финансирования. Тогда дольщики создают ЖСК, заканчивающий как раз строительные работы и продажу самого объекта. Помимо этого, признание права собственности – это важный шаг, ведь местные власти могут достроить объект, используя бюджет города или же задействовав нового застройщика.

Параллельно с этим дольщики становятся совладельцами долгостроя. В таком случае предстоит распоряжаться судьбой объекта вместе: выбирать компанию-застройщика, добиваться вмешательства властей в процесс.

Если удается закрепить права на недостроенный объект, тогда дольщики достигают еще одной цели – дом незавершенного строительства не включается в конкурсную массу. То есть, этот объект не выставляется на торги, что особенно важно для банков-кредиторов. Как вы видите, чтобы все дольщики получили квартиры, нужно действовать поэтапно, учитывая подводные камни.

Возвращаем деньги

Возмещение средств долевым участникам основывается на полном прекращении выполнения их обязательств согласно договору ДУ. Как показывает практика, вероятность того, что дольщики получат одобрение денежного возврата – очень низкая. Вся надежда участников, которые требуют возвращения инвестиций, связана с активами девелопера, товарно-материальными ценностями застройщика, объектами недвижимости и т.д., Именно их продажа позволяет перекрыть расходы. Но это осуществляется в редких случаях.

Кроме этого, денежное возмещение участников удовлетворяется в 3-ю очередь. Полученные средства от торгов изначально пойдут на перекрытие задолженности перед теми лицами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, после наемным рабочим, не получившим заработную плату. Остальная часть средств будет направлена на оплату обязательных расходов, среди которых: коммунальные платежи, зарплата арбитражного управляющего.

Помимо возврата инвестируемых средств проводится компенсация неустойки. Но это осуществляется в том случае, если часть долевых участников смогла оформить собственность на строительный объект, который не подлежит продаже. Только после этого дольщики получают денежные возмещения.

Получается, что в рамках рассмотрения дела через суд рассчитывать на возращение средств следует только в особых случаях. Если же говорить о неустойках, штрафных санкциях, компенсации потерь и морального вреда, то их возмещение – большая редкость. Идеально, если дольщикам удалось вернуть часть потраченных средств.

Но для тех дольщиков, которые столкнулись с банкротством застройщика после 2017 года, ситуация улучшилась. Поскольку закон «О защите прав дольщиков» ФЗ-214 немного изменили. Теперь в случае банкротства девелопера сумма для возврата участникам долевого строительства стягивается из специально разработанного компенсационного фонда ДС.

В случае если дольщик столкнулся с банкротством до 2017 года, можно предпринять действия для возврата средств с помощью страховки. ФЗ-214 ранее обязывал все компании-застройщики с 2014 года осуществлять страховку ответственности перед участниками долевого строительства от невыполнения своих обязательств в процессе передачи возведенной недвижимости.

С 01 июля 2019 года все средства участников долевого строительства попадают под защиту банков и агентств по страховке вкладов. Были внесены изменения в Федеративный закон 214, который теперь обязывает всех застройщиков с этого года принимать средства от дольщиков исключительно на специальные счета. Теперь деньги вкладчиков будут максимально защищены. Они находятся на эскроу-счетах банков, данные средства будут выплачены дольщикам, но только в случае банкротства застройщика.

Особенности формирования реестра кредиторов

Сначала необходимо сформировать требования. Затем осуществляется подача заявления для включения в реестр. Каждый желающий может принимать участие в разделе имущества застройщика-банкрота, формируется 3 очереди:

  1. Лица, пострадавшие физически в результате возведения многоквартирного дома. Возможно, был нанесен ущерб их здоровью. Эта очередь встречается редко.
  2. Работники девелопера. Чаще всего у банкротов немалые задолженности по выплате зарплат, поэтому эта группа считается самой затратной.
  3. Банки, участники ДС, предоставлявшие заемные средства подрядчику для реализации объекта. У дольщиков есть приоритет, если сравнивать с другими кредиторами. Чаще всего их требования удовлетворяются в первую очередь, затем только компенсации начисляются другим инвесторам.

Из дольщиков создается две очереди:

  • первая – это инвесторы, претендующие на передачу жилплощади;
  • вторая – это дольщики, которые желают вернуть все инвестированные средства в строительство.

При этом законом не запрещено входить сразу в две очереди, но выдача возможна только одного актива – недвижимость или деньги.

Застройщик – банкрот

Становимся на очередь

Уже после вынесения судом решения о старте процесса банкротства коммерческой организации, официальные сведения по этому делу будут опубликованы в СМИ. Помимо этого управляющий обязуется на протяжении месяца оповестить всех дольщиков о том, что открывается конкурсное производство. С этой даты у дольщиков также есть месяц, чтобы заявить о своих требованиях.

При составлении заявления необходимо указать ФИО, затем данные конкурсного управляющего, который был назначен арбитражным судом, юридическое имя компании-застройщика, персональные данные составителя заявления. Обязательно пропишите актуальную дату и номер договора.

После того как было получено заявление от конкурсного управляющего на протяжении 30 дней, специалист вносит требования в специальный реестр или же дольщики получают отказ. На протяжении 30 дней управляющий обязуется уведомить ДУ о принятом решении.

Когда у девелопера есть незавершенные строительные объекты, конкурсный управляющий собирает специальное собрание дольщиков. На сборе обсуждается вопрос относительно совместной подачи иска в судебные инстанции. Постановление суда позволит вступить в право собственности до завершения строительных работ. Управляющий подробно расскажет, как можно обратиться в компенсационный Фонд защиты прав, к поручителям девелопера или же к страховой фирме.

Способы получения инвестиций от страховщиков

Запомните, что договор ДУ попадает под страховку. Чаще всего на этом специализируются коммерческие организации. Они получают примерно 1,5% от каждого зарегистрированного соглашения о ДУ. Если застройщик признан банкротом и началось конкурсное управление, это основание для того, чтобы дольщики обратились за возвратом средств от страховщиков.

Основанием для этого выступает постановление арбитражного суда или же нужно предъявить выписку из реестра кредиторов. Также это возможно в случае, когда компания-застройщик страхует поручителя. Далее процесс рассмотрения обращения и нюансы относительно выплаты страховки контролируются страховкой и поручительством.

Практика подтверждает, этот способ обеспечения обязательств девелопера – не самый эффективный в случае банкротства. В результате внесенных изменений у участников долевого строительства увеличилась вероятность вернуть деньги. С 2017 года работает Фонд защиты прав УДС, удовлетворяющий денежные требования участников компаний-банкротов. При этом данная возможность доступна исключительно тем дольщикам, чьи соглашения подписаны после 20 октября 2017 года.

Помимо этого фонд может выплатить исключительно цену самой квартиры. В данном случае не выплачивается неустойка, всевозможные компенсации, включая денежные возмещения за моральный ущерб. Крайне важно, чтобы площадь объекта не превышала отметку в 120 кв. м.

Государство и помощь дольщикам

Когда строительная компания официально получила статус банкрота, дольщик получает прямое основание для включения себя в реестр обманутых участников ДС. Перечень участников составляется региональными властями, которые помогают завершить строительные работы проблемным объектам за счет выделения из бюджета компенсации пострадавшим участникам. Более того, застройщики ищут новых инвесторов для реализации проекта, также участникам ДС предоставляется временная жилплощадь из специального резервного фонда. Проводится весь процесс выкупа прав требований к застройщику и т.д. Но чтобы воспользоваться такими привилегиями и помощью от государства, нужно соответствовать следующим требованиям и критериям:

  1. Потребуется собрать полный перечень документов, которые подтверждают статус дольщика.
  2. Участники должны быть гражданами Российской Федерации.
  3. Многоквартирный дом, в котором планируется покупка жилплощади, должен возводиться на территории, предназначенной для жилищного строительства.
  4. Договор, подписанный двумя сторонами, должен относиться к категории о долевом строительстве или получить подтверждение в суде, что он таковым является.

Заключение

Итак, получается, что ассортимент доступных стратегий для защиты прав участников долевого строительства весьма широк, но как показывает практика, выбрать нужно один вектор. Чаще всего юристы настаивают на выборе передачи незавершенного строительного объекта в распоряжении дольщиков. Остальные варианты используются редко или же для участников становятся очень затратными и невыгодными.

Рассчитывать на получение средств, вложенных в строительство, не следует, поскольку такие дела крайне редко заканчиваются положительно для дольщиков. Да и этот процесс в суде проходит намного дольше, нежели сценарий, при котором дольщики требуют передачи объекта. Но важно всегда учитывать специфику отдельно взятой ситуации, чтобы не прогадать с действиями. Запомните, что все случаи уникальны, и лучше всего заручиться помощью квалифицированных специалистов.

Все статьи