Только при обращении через портал Недвижимость.Онлайн!

Один звонок в Недвижимость.Онлайн сэкономит вам

от 50 тыс. до 1 млн. рублей!

Зарезервируйте себе скидку 3% по всем

объектам застройщика “Инград

Cash-back: Возврат денежных средств после покупки квартиры.

Условия распространяются как на прямую покупку, так и на ипотеку. Подробности при обращении.

Вторичный рынок / 29.05.2019
Как не дать себя обмануть при покупке вторичного жилья

Вторичное жилье — это любое жилье, у которого уже есть собственник (частный или муниципальный). Поэтому покупая такую квартиру, следует помнить о рисках, связанных с недобросовестностью или невнимательностью предыдущего владельца. В этой статье освещаются возможные проблемы при покупке вторичного жилья и способы их избежать.

Основные риски

Приобретение жилья у собственника без помощи банка или риэлтора несет в себе следующие риски:

  • Наличие других людей, имеющих право владения или использования квартиры
  • Возможность признания продавца недееспособным
  • Мошенничество и обман

Рассмотрим их более подробно:

Заинтересованные стороны

Одна из проблем, с которой можно столкнуться при покупке квартиры — это другие, помимо владельца, собственники жилья или люди, имеющие право на использование квартиры.

Это могут быть супруг(-а) продавца, несовершеннолетние дети, наследники или люди, заключившие договор с владельцем.

Чтобы избежать рисков, необходимо убедиться в том, что жилье не зарегистрировано на других людей. Сделать это поможет выписка из домовой (поквартирной) книги — официального документа, содержащего информацию обо всех гражданах, зарегистрированных в жилом помещении. Ее должен предоставить владелец квартиры.

Помимо этого, нужно проверить, состоит ли продавец в браке и не участвует ли он в разделе имущества. Обычно это можно узнать, просто посмотрев в паспорте. Но если там нет отметок о семейном положении или документ получен позднее срока приобретения квартиры, необходимо запросить нотариально заверенную справку о гражданском состоянии.

Если после предоставления всех документов становится ясно, что никаких совладельцев и претендентов на квартиру нет, можно совершать сделку.

Снижение рисков при наличии заинтересованных сторон

Когда речь идет о несовершеннолетних детях или других членах семьи под опекой, достаточно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки. Однако стоит запросить документы, подтверждающие наличие у детей места для жилья после продажи квартиры. К сожалению, избежать риска будет невозможно, если были нарушены права детей при приватизации — после достижения совершеннолетия они смогут оспорить сделку, либо это сделает их попечитель или прокурор.

Если продавец состоит в браке или находится в процессе его расторжения (имущество еще не было разделено), то лучше получить у его супруги(-а) нотариально заверенное согласие на сделку. Однако это не касается случаев, когда жилье получено в наследство, в дар, либо заключен брачный контракт, оставивший полные права владения квартирой у продавца. Риска нет и при разделении имущества, если права оставлены продавцу судебным решением или по соглашению.

На квартиру, полученную в наследство, могут претендовать другие наследники, помимо текущего владельца. Единственный способ уменьшить этот риск — убедиться, что с момента наследования прошел по крайней мере год. Тогда срок исковой давности с момента регистрации имущества наследником истечет, и останется только нотариально заверить договор купли-продажи на случай возникновения спора.

Что касается других заинтересованных лиц (живущих в квартире по договору найма, пользования, получателей ренты и прочее), то обычно достаточно потребовать от владельца жилья расторгнуть все подобные договоры и снять бывших жителей с регистрационного учета. Проверить это можно, запросив новую выписку из домовой книги. Этот способ не распространяется на тех, кто может пользоваться жилищем на основании завещательного отказа — они не утратят этого права до истечения срока, указанного в документе.

Недееспособность продавца

Даже после заключения договора купли-продажи, сделка может быть признана недействительной, если продавца признают ограниченно или полностью недееспособным. Для уменьшения этого риска запросите справки о том, что владелец жилища не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, а также о том, что над ним не установлены опека и попечительство.

Следующим шагом после получения справок будет заключение нотариально заверенного договора. Это сильно снизит риск признания сделки недействительной в случае установления над бывшим владельцем опеки и заявления попечителя о том, что продавец не отдавал себе отчета в своих действиях.

У нотариуса

Умышленный обман и мошенничество

Ранее были рассмотрены такие факторы как невнимательность или недееспособность продавца. Но иногда можно столкнуться с людьми, которые хотят заработать на чужом несчастье. Рынок вторичного жилья — не исключение. Злоумышленник пытается выманить деньги, даже не владея квартирой, либо хочет продать некачественную недвижимость по завышенной цене.

Методов обмана у мошенников много, а способы снижения рисков остаются такими же:

  • Проверить соответствие внешности продавца его фотографии в паспорте и посмотреть, нет ли паспорта в базе недействительных паспортов ФМС России.
  • Поговорить с соседями. Они могут знать владельца квартиры и рассказать о районе — о школах, магазинах, уровне преступности и других особенностях.
  • Убедиться, что адрес квартиры, которую продают, совпадает с адресом квартиры, которую показывают. Свериться с данными выписки из ЕГРН и внимательно следить за табличками на доме и входной двери.
  • Использовать эскроу-счет для защиты денег. Это специальный счет, который временно открывается в банке и блокируется до выполнения определенных условий второй стороной. После передачи права собственности на жилье средства отправятся продавцу.
  • Убедиться, что на квартире не висит никаких задолженностей. Мошенники перед продажей накапливают долги по капитальному ремонту и коммунальным платежам, а после покупки есть вероятность, что продавца будет уже не найти.
  • Покупая в кредит, не вносить никаких платежей до одобрения кредита банком. Прежде всего это касается задатка — в отличие от аванса, он не возвращается покупателю при срыве сделки по его вине.
  • Если сделка сорвалась, не принимать возвращение аванса наличными. Лучше сделать это через банк, чтобы была уверенность в том, что деньги настоящие.
  • Не занижать в договоре стоимость квартиры. Если сделка будет расторгнута, продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму. Как правило, продавцы идут на это, чтобы не платить налоги с прибыли — им не нужно этого делать при стоимости жилья меньше миллиона.
  • Внося средства в банковскую ячейку, привлечь работников банка в качестве свидетелей подлинности вносимых купюр. Это поможет избежать обвинений в мошенничестве.
  • Если у квартиры часто менялись владельцы, это может говорить о попытке что-то скрыть. Возможно, сделку после заключения попытаются опротестовать с помощью третьих лиц.
  • Обратить внимание на цену. Если она слишком низка, а продавец пытается ускорить заключение сделки, велика вероятность мошенничества.
  • Сравнить планировку жилища с первоначальным планом. Если проводилась незаконная перепланировка, квартиру будет сложнее продать впоследствии.
  • Определить, входит ли в стоимость жилища мебель и отражено ли это в договоре. Особенно если квартира хорошо обставлена — дорогая бытовая техника, сложная электроника, мебель. Если продавец «забудет» внести это в договор, деньги вернуть не получится.
  • Если продавец хочет совершить сделку по доверенности, проверить ее подлинность у нотариуса. Мошенники могут использовать доверенность умершего человека, подложную или отозванную доверенность.
  • Проверить наличие фамилии продавца на сайтах судебных органов — нет ли судебных споров, касающихся продаваемого жилища.

Соблюдая эти правила, вы обезопасите себя от внезапно появившихся претендентов на квартиру и мошенников, которые могут оставить и без денег, и без жилья.

Перечень основных документов продавца

  • Паспорт. Обязательно нужно проверить подлинность документа как визуально, так и с помощью доступных баз.
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру старого образца (заменено выпиской из ЕГРН).
  • Правоустанавливающие документы. Любые документы, на основании которых продавец владеет правом собственности на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и другое).
  • Выписка из ЕГРН. Здесь описаны все операции и обременения, связанные с квартирой, адрес, ФИО владельцев, графический план и другое.
  • Справка о зарегистрированных в квартире людях. Это может быть архивная выписка из домовой книги (получает владелец) либо справочная информация с сайта Росреестра. Проверять наличие людей, которые могут претендовать на это жилье.
  • Справка из БТИ. Кроме описания множества характеристик жилого помещения, справка доказывает, что незаконных перепланировок в нем не проводилось.
Необходимые документы для оформления

Перечень дополнительных документов продавца

  • Нотариально заверенное согласие супруга(-и). Необходимо в случае, если квартира в совместной собственности и/или идет раздел имущества.
  • Доверенность на совершение сделки. Сделка проводится по доверенности в том случае, если владелец не может подписать договор лично. Тем не менее, лучше позвонить владельцу и убедиться, что доверенность подлинная.

Эти документы позволят провести сделку честно и надежно, с учетом всех правовых вопросов, возникающих на момент покупки и после.

Психологические аспекты при покупке недвижимости

Чтобы избежать обмана, следует позаботиться не только об объективных условиях сделки (документы, физическое состояние жилья, характеристики района и другое), но и о психологических нюансах. Не влияя непосредственно на сделку, психологическое состояние поможет обнаружить обман или, наоборот, притупит внимательность.

Первое правило покупателя жилья — не торопиться. Такая крупная сделка происходит нечасто, поэтому лучше выделить для нее достаточно времени. Спешка приводит к нежелательным последствиям. Идеальная квартира в хорошем районе или очень низкая цена на квартиру кажутся привлекательными, но не следует ослаблять бдительность. Мошенники всегда стараются сделать предложение как можно более выгодным и рассчитывают на быстрое заключение договора, чтобы у покупателя не было времени подумать.

Заключение договора

На осмотр квартиры полезно брать с собой человека, не имеющего отношения к сделке — друга или знакомого. Это позволит взглянуть на жилье взглядом, свободным от желаний и ожиданий, более объективно оценить стоимость жилья с учетом его расположения и комплектации. Кроме того, если продавец захочет обмануть — заговорить или поторопить, его влияние на вашего спутника будет слабее, что повысит шансы разоблачения.

Чтобы не попасться на обман, важно следить за поведением продавца. При наблюдении нужно обращать внимание на невербальные сигналы — темп речи, направление взгляда, задержки между высказываниями. Вместе это позволит примерно оценить адекватность человека и понять, не хочет ли он отвести ваше внимание от чего-то важного.

Если после осмотра нескольких квартир возникают сложности с окончательным решением, не стоит спешить. Выделите несколько дней для отдыха, постарайтесь забыть на какое-то время о выборе. За это время поверхностные эмоции успокоятся, а мозг обработает большое количество информации по всем вариантам, и предпочтения станут более явными.

Итак, чтобы не дать себя обмануть, нужна неспешность и внимательность. Тщательно проверяйте все документы и отстаивайте свои интересы. Мошенники принижают важность осмотра квартиры, проверки подлинности и получения справок, убеждая как можно быстрее подписать договор. Не поддавайтесь на подобные уговоры, ведь в результате можно остаться и без жилья, и без денег. Главное, что в результате потраченных сил и времени вы получите новый дом, который будет полностью вас устраивать.

Все статьи