Только при обращении через портал Недвижимость.Онлайн!

Один звонок в Недвижимость.Онлайн сэкономит вам

от 50 тыс. до 1 млн. рублей!

Зарезервируйте себе скидку 3% по всем

объектам застройщика “Инград

Cash-back: Возврат денежных средств после покупки квартиры.

Условия распространяются как на прямую покупку, так и на ипотеку. Подробности при обращении.

Дизайн и ремонт / 16.08.2019
Как принять квартиру в новостройке без отделки
  1. Как выглядит квартира без отделки
  2. Черновая отделка
  3. Подробнее о процедуре приемки
  4. Как и когда осматривать жилье
  5. Приемка квартиры в новостройке без отделки
  6. Чего ждать: самые распространенные дефекты новостроек
  7. Что делать, если обнаружены дефекты
  8. Гарантия от застройщика

Популярность квартир без отделки постепенно сменяется любовью покупателем к полностью готовому к въезду жилью. Однако этот вид недвижимости все еще пользуется большим спросом.

В этой статье поговорим об особенностях приемки квартиры без отделки, а также разберемся, чего ждать, если вы обнаружили недостатки?

Как выглядит квартира без отделки?

Прежде всего, покупатель должен знать: не существует единых государственных требований к отделке, поэтому застройщики самостоятельно определяют, какие именно работы включать в тот или иной вид ремонта. Основной документ, устанавливающий обязанности строительной компании – это договор долевого участия.

Однако существует законодательно установленный минимум, который должен выполнить застройщик перед передачей жилья:

  • Завести канализацию в санузел и на кухню;
  • Установить стояки ГВС и ХВС;
  • Провести электрокабель по все площади квартиры без подвода к электроприборам;
  • Установить стеклопакеты;
  • Установить обычные неутепленные двери.
  • Монтировать отопительную систему и радиаторы.

В прошлом году появились новости, что в будущем всем покупателям квартир стандартного жилья, девелопер должен будет передать недвижимость сразу с чистовой отделкой. Именно столица станет платформой для испытаний нового законопроекта, тогда как регионы, по оценкам риелторов, пока не готовы принять нововведения.

«Черновая» отделка

Иногда под понятием «квартира без отделки» покупатели подразумевают минимум проведенных работ, при котором жилье еще нуждается в значительном ремонте. Проведение этого этапа освобождает покупателя от самых «грязных» работ и подготовку поверхностей к финишной отделке. Что именно может быть включено строительной компанией в понятие «черновой ремонт», помимо уже описанных работ?

  • Оштукатуривание стен.
  • Гидроизоляция и стяжка пола, подготовка поверхности к установке теплого пола.
  • К местам установки электроприборов выведены провода.

Некоторые строительные компании, которые предлагают к продаже квартиры со свободной планировкой могут предложить возвести или демонтировать перегородки. Однако отнестись к перепланировке стоит как можно внимательнее – эта процедура требует последовательного согласования.

Подробнее о процедуре приемки

После того, как застройщик выполнит все работы, связанные со строительством и отделкой проекта, он должен в срок передать жилье дольщику. По закону, застройщик должен сообщить покупателю о готовности жилья не позднее, чем за 14 дней до даты приемки. На практике, даты передачи жилья могут быть указаны в ДДУ, а на сайте девелопера в указанные числа появляется график заселения.

В ходе приемки покупатель должен подписать акт приема-передачи, после чего обязанности строительной компании будут считаться исполненными. Этот документ очень важен: без него право собственности на квартиру в Росреестре попросту не будет зарегистрировано. Поэтому проверьте данные, которые указаны в акте. Какие сведения должен содержать документ?

  • Данные сторон ДДУ, включая их реквизиты;
  • Юридический адрес передаваемой недвижимости;
  • Информация о выявленных в ходе приемки дефектах;
  • Способы и сроки их устранения;
  • Ответственность строительной компании в случае несоблюдения описанных условий.

Кстати, о юридическом адресе: при передаче жилья объект должен быть обязательно введен в эксплуатацию, а именно проверен государственными комиссиями на предмет соответствия всем нормам и стандартам. Только после этого, объект может получить адрес, поэтому стоит затребовать у менеджера эти данные перед оформлением документов. Если же дом не считается введенным в эксплуатацию, то подписать можно только предварительный акт приема-передачи, который также имеет свои особенности. Перечень документов, которые застройщик должен предоставить в ходе передачи квартиры:

  • Документы, подтверждающие введение здания в эксплуатацию (выписку из кадастрового паспорта, заключение госкомиссии).
  • Смотровой лист, в котором покупатель может сделать пометки, появившиеся в ходе осмотра жилья.

Дольщик должен иметь при себе паспорт и свою копию договора.

Важно тщательно провести процедуру осмотра будущего жилья: вдруг строители допустили серьезные ошибки, за которые дольщику придется заплатить своим комфортом, а в некоторых случаях даже здоровьем?

Нужно понимать: в интересах девелопера – как можно скорее передать недвижимость, поэтому, скорее всего, менеджер будет вас торопить. Не стоит поддаваться на провокации: у вас есть право и вовсе не подписывать документы при обнаружении дефектов.

Кстати, по статистике до суда доходит только 1% недовольных дольщиков. Это говорит о том, что в разрешении возникающих трудностей одинаково заинтересованы обе стороны договора.

Как и когда осматривать жилье

Помните: ваша квартира – это только «полуфабрикат», поэтому чтобы оценить ее качество, нужно взять с собой специальное оборудование. Не пугайтесь, под оборудованием имеются в виду предметы, которые есть дома практически у каждого.

  • Фонарик. Для проверки счетчиков и обмеров в темных помещениях.
  • Зажигалка для проверки сквозняков.
  • Лист бумаги и ручка.
  • Тестер для проверки электричества или отвертка с индикатором.
  • Фотоаппарат или любое устройство, способное фотографировать и снимать видео.
  • Рулетку, при возможности лазерную, и строительный уровень.
  • Табуретку или стремянку – по желанию.

Однако, даже при наличии всего упомянутого оборудования не всегда удается сразу выявить все дефекты: некоторые недостатки могут проявить себя только после нескольких месяцев жизни в долгожданной квартире. К тому же, если вы сомневаетесь в собственной компетенции в делах строительства и ремонта – не лишним будет назначить встречу специалисту. Поверьте, консультация обойдется намного дешевле, чем исправление проявившихся недоделок.

Осмотр лучше проводить утром, поскольку освещения в новой квартире точно еще нет. Хорошо, если день приема назначен на ветреную или холодную погоду – так вы сможете оценить холодно ли в помещении, и не дует ли из окон.

Как принять квартиру в новостройке без отделки

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Прием зон общественного пользования

Теперь можно перейти к самому главному – осмотру жилья. Однако не торопитесь сразу идти в квартиру – обратите внимание на то, как сделана отделка «зон общего пользования». Проще говоря, нужно обратить внимание на то, работает ли лифт, насколько качественно выполнена отделка стен и пола. Тем, кто купил жилье на первом или последнем этаже будет целесообразно осмотреть подвал и чердак: чистота и отсутствие влаги в этих помещениях напрямую влияют на комфорт жизни в новой квартире.

Однако с исправлениями недочетов в подъезде дело обстоит куда сложнее, чем с недоделками в квартире. Даже если вы откажетесь подписать акт из-за скола плитки на лестничной клетке, застройщик будет иметь полное право подписать акт в одностороннем порядке. Лучше указать замечания в дефектном акте, как и сроки их исправления. Однако строители могут проигнорировать и это, повесив обязательства на плечи управляющей компании – по закону, они обязуются передать только конкретный объект, указанный в ДДУ. Будет ли застройщик исправлять дефекты – зависит только от того, насколько девелопер дорожит своей репутацией.

Осмотр квартиры

Пришло время осмотра купленной недвижимости. Разберемся по порядку, на что в первую очередь обратить внимание дольщику при приеме новостройки без отделки?

  1. Входная дверь. Если вы приобрели стандартное жилье, или проект комфорт-класса, не стоит ждать чего-то особенного от качества дверей – в большинстве случаев застройщик экономит на всем, устанавливая самые дешевые короба. Поэтому будьте готовы к тому, что все комплектующие придется заменить. Однако и за такую дверь вы заплатили деньги, поэтому стоит проверить ее целостность и качество монтажа. Не должно быть больших зазоров, трещин и заметных сколов. Дверь должна легко открываться и плотно закрываться без помех и посторонних звуков.
  2. Площадь. Прежде всего, пересчитайте – совпадает ли обещанная площадь квартиры с фактической. Если квадратных метров не хватает, то застройщик обязан компенсировать их стоимость. Если же напротив, квартира получилась больше, чем планировалось, что бывает значительно реже, то уже вам придется доплатить недостающую сумму.
  3. Соответствие с проектом. Это значит, что комнаты должны быть расположены именно так, как это было описано в ДДУ.
  4. Стены. Если вы приобрели жилье без отделки, то вы один из тех счастливчиков, кто сможет рассмотреть, из чего сделаны стены дома.
    • Обратите внимание на состав материала – не должно быть строительного мусора или других подозрительных примесей. Из стен может проступать арматура – это не считается отклонением от нормы, если она не выступает более чем на 2мм, но в будущем может деформировать отделку, поэтому рекомендуется ее срезать. Поверхность может иметь трещины, но они должны быть небольшими и неглубокими.
    • Стены, конечно, должны быть ровными. Согласно СНиП 3.03.01-87 отклонение по вертикали не должно превышать 2 см для стен из бетона и 1 см для стен из кирпича на 3 м длины. Это легко проверить при помощи лазерного нивелира: достаточно выбрать режим построения вертикальной плоскости и расположить прибор так, чтобы луч был направлен строго параллелен стене, но нигде ее не касался. Затем, можно линейкой замерить расстояние от стены до луча. На ровной поверхности значения будут одинаковыми, либо с небольшим отклонением.
    • Обратите внимание на заполненность швов между панелями или кирпичами. Шов должен быть герметичным: сквозь плотно заполненный зазор ничего не должно быть видно – особенно это касается внешних стен.
  5. Пол и потолок. Если на поверхности заметны трещины – это можно считать незначительным дефектом, поскольку дом в течение нескольких лет после окончания строительства может проходить через процесс усадки – проседания в грунт под собственной тяжестью. Нигде не должно быть лишней влаги – поверхности и углы должны быть абсолютно сухими. Если вы обнаружили воду - это повод насторожиться – правильно ли строители утеплили фасад здания. Если дом панельный, то в швах не должен торчать утеплитель и другие материалы – отделка должна выглядеть аккуратно. Если здание монолитное, осмотрите, не осталось ли где прилипшего элемента опалубки, например, деревянного бруска.
  6. Коммуникации. Проверяя инженерное системы и трубопровод, нужно в первую очередь обратить внимание на:
    • Наличие счетчиков тепла, ГВС и ХВС.
    • Качество сварки элементов трубопровода – не должно быть подтеков и лишней влаги.
    • Надежность крепления трубопровода.
    • Шаровые краны должны быть хорошо закреплены и исправны.
    • Батареи отопления должны быть целыми – без вмятин и трещин и хорошо зафиксированы.
  7. Окна. Принимать квартиру можно только с целыми стеклопакетами, без трещин и сколов. Понаблюдайте за работой фурнитуры: хорошо ли открывается и закрывается окно, насколько плотно стекло «лежит» в раме, есть ли уплотнители. Проведите рукой вдоль всех зон примыкания рам, чтобы проверить есть ли сквозняк. В этом случае хорошо поможет зажигалка – если из окна дует, то пламя будет сильно откланяться. Кроме того, обратите внимание, качественно ли установлен подоконник и металлический отлив на улице.
  8. Электро- и газоснабжение. Как мы уже говорили, электричество и газ, если это предусмотрено ДДУ, должны быть заведены в квартиру. Поэтому обратите внимание на наличие счетчиков и электрощита, а также насколько качественно сварены трубы газопровода.
  9. Вентиляция. С требованиями к вентиляции, предъявляемыми к девелоперу государством, можно ознакомиться в СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Вентиляция обеспечивает грамотную циркуляцию воздушных потоков в помещении: грязный воздух вытесняется свежим, поступающим сквозь микрощели и открытые окна, попадая в шахту, а затем на улицу. Если система не работает, либо ее функционирование нарушено, то это может привести к появлению грибка и плесени, что наверняка плохо повлияет на здоровье новоиспеченных жильцов. Чтобы проверить, исправна ли вентиляция, достаточно поднести к решетке лист бумаги или зажигалку: при правильной работе лист прилипнет к отверстию, а пламя отклонится в его сторону. Если вы почувствуете, что из шахты дует, то это может свидетельствовать о неправильной работе всей системы – такую квартиру не стоит принимать.

Чего ждать: самые распространенные дефекты новостроек

Существуют у квартир в новостройках и слабые места, где чаще всего покупатели обнаруживают дефекты.

  • Некачественные окна. Излишняя экономия на материалах и неквалифицированные специалисты приводят к неутешительным результатам: фурнитура расхлябана, нарушена герметичность стеклопакета. Особенно внимательно к приему окон стоит отнестись жителям первых этажей: часто через оконные проемы строители заносят тяжелые стройматериалы.
  • Вентиляция. Ошибки в монтаже системы вентиляции возникают еще на этапе проектирования, поэтому исправить их бывает очень дорого и сложно.
  • Недостатки гидроизоляции. Особенно это актуально для первых этажей: при неправильно сделанной гидроизоляции, пол может быть влажным.
  • Торцевые квартиры. К сожалению, проверить, не промерзнет ли новое жилье в холодное время года невозможно. Однако если приемка назначена зимой, то вы сразу сможете оценить температуру в помещении. В другое время года стоит обратить внимание на конденсат на стенах.
  • Недостатки отделки – некачественно выполненная стяжка и плохо выровненные стены обязательно повлияют на долговечность финишного покрытия.
  • Плохое отопление. Застройщик часто допускает ошибки при монтаже отопительной системы, однако основная проблема холодных квартир – неэффективные радиаторы.
Квартира в новостройке без отделки

Что делать, если обнаружены дефекты

Виды дефектов

Прежде, чем выдвигать претензии, дольщику необходимо разделить все обнаруженные недоделки на существенные и несущественные.

Существенные недостатки – это то, что в будущем помешает вам жить в квартире. Например, неисправная система водоснабжения или канализация, неработающая вентиляция, серьезно деформированные двери или разбитое окно.

Обнаружив такие недочеты, не стоит подписывать акт вовсе. Законом предусмотрено, что в таком случае у застройщика есть несколько вариантов действий:

  1. Бесплатно устранить недостатки в оговоренный срок.
  2. Уменьшить стоимость квартиры по договору на сумму исправления дефекта.
  3. Компенсировать сумму ремонта, который будет делать дольщик.

Обязательным условием при отказе от приема квартиры считается составление акта о несоответствии, в котором должны быть описаны все недостатки жилья. Документ необходимо составить в двух экземпляров, каждый из которых должен быть подписан двумя сторонами.

Если по каким-то причинам компания отказывается составлять акт, необходимо написать заявление с требованием о составлении документа, и вручить его уполномоченному лицу, либо направить застройщику почтой. В случае последующего уклонения компании от подписания документа, нужно документально зафиксировать все выявленные недостатки. Для этого можно провести независимую экспертизу, пригласив на нее застройщика. Оплатить стоимость экспертизы придется из своего кармана, но при подтверждении специалистами необходимости устранения дефектов, застройщик обязан возместить ее стоимость.

Эксперты советуют не подписывать акт приема-передаче даже при предоставлении гарантийного письма. Если мелкие недочеты можно исправить самостоятельно, хоть и потеряв некоторую сумму денег, то исправлять существенные недостатки – задача куда более трудная.

Теперь поговорим о несущественных дефектах. Такими можно считать, например, трещины и неровности поверхностей, которые не превышают значения, указанные в СНиПах и ГОСТах. Тогда можно принять квартиру, внеся в акт приема передачи указания о найденных дефектах. Также понадобится составление дефектной ведомости и письменного соглашения с застройщиком с подробным описанием недоделок, сроками их исправления и ответственностью за несоблюдение договоренностей. Вместо соглашения иногда составляют претензию с перечислением всех указанных обстоятельств, которую также направляют застройщику.

Если вы не подпишете акт приема-передачи по несущественным причинам, либо не задокументируете информацию о найденных дефектах, то он может быть подписан в одностороннем порядке, а ваши действия признаны уклонением.

Как показывает практика, девелопер почти в 99% случаев идет навстречу дольщику и постарается исправить недочеты. В условиях большой конкуренции между строительными компаниями, репутация и доброе имя очень ценится на рынке.

О сроках

Не существует четкой установки от российского законодательства, в какой срок застройщик обязан устранить дефекты. Поэтому главный рычаг давления на компанию – это письменное соглашение об устранении недостатков.

Если девелопер затягивает с ремонтом, то по закону «О защите прав потребителей», он будет вынужден выплатить дольщику неустойку в размере 1% от стоимости выполнения работ за каждый день просрочки.

Пора ли в суд?

Если застройщик не идет навстречу в разрешении возникающих вопросов, не исправляет выявленные дефекты или не устраняет их полностью, а также не реагирует на направляемые претензии от дольщика – время обратиться за помощью в разрешении конфликта в суд.

К исковому заявлению нужно приложить все собранные доказательства: дубликаты соглашений с застройщиком, письменные претензии об устранении недостатков, фотографии дефектов, заключение экспертизы, если такая была.

Решение суда зависит от специфики дела.

  • При обнаружении судом серьезных недостатков у жилья, которые не были исправлены в срок, дольщик может отказаться от исполнения обязательств по ДДУ в одностороннем порядке, а застройщик соответственно – вернуть покупателю уплаченные деньги.
  • Дольщик также может взыскать с девелопера неустойку за несоблюдение сроков передачи квартиры по причине устранения недостатков в размере 1% от стоимости квартиры.

Однако, если недостатки жилья несущественные, и его можно считать пригодным для проживания, то суд может отказать дольщику в удовлетворении его требований. Также, если вы исправили все дефекты самостоятельно, вам придется предоставить доказательства: чеки, квитанции и т.д.

Гарантия от застройщика

Не все недостатки можно выявить при первом осмотре: большинство из них проявит себя только спустя некоторое время после заселения. Не расстраивайтесь, как и на большинство товаров, на жилье и некоторые виды отделочных работ действует гарантия.

Гарантийные обязательства девелопера также указывается в ДДУ, однако существуют и государственные требования к установлению обязательных гарантийных сроков.

Итак, какие же гарантии должна предоставить компания по закону?

  • На несущие конструкции, стены, фасад, кровлю и окна – 5 лет.
  • На крышу и межпанельные швы – до 10 лет.
  • На лифты и мусоропровод – не менее 3-х лет.
  • На водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию и другие коммуникации – не менее 3-х лет.

Таким образом, дольщик может рассчитывать на безвозмездное исправление недостатков, возникающих в процессе эксплуатации, возникающих в гарантийный срок.

Все статьи