Только при обращении через портал Недвижимость.Онлайн!

Один звонок в Недвижимость.Онлайн сэкономит вам

от 50 тыс. до 1 млн. рублей!

Зарезервируйте себе скидку 3% по всем

объектам застройщика “Инград

Cash-back: Возврат денежных средств после покупки квартиры.

Условия распространяются как на прямую покупку, так и на ипотеку. Подробности при обращении.

Застройщики / 09.08.2019
Права дольщика по договору долевого участия
  1. Права дольщика по договору долевого участия
  2. Застройщик: права и обязанности в ДС
  3. Дольщик: права и обязанности в ДС
  4. Методы привлечения девелопером денег для строительства
  5. Распространенные проблемы ДУ
  6. Вывод

Жилищная проблема в Российской Федерации считается весьма актуальной. Далеко не каждый способен купить квартиру в новостройке, а для компании-застройщика проблематично отыскать всю сумму для обеспечения строительных работ. Чтобы выйти из сложившейся ситуации, была разработана программа долевого строительства. Суть сводится к тому, что дольщик платит за квартиру в процессе строительных работ, тем самым получает жилплощадь по более низкой цене.

Такой процесс имеет ряд нюансов и подводных камней, о которых следует знать, прежде чем принимать участие. Безусловно, для будущего владельца недвижимости это выгодное финансовое вложение. В свою очередь часто можно услышать в новостях или же среди знакомых об обманах, мошенничестве в данной отрасли. На основе этого государство начало существенней вникать в долевое строительство. Формируются центры защиты дольщиков, которые оказывают помощь в случае сотрудничества с мошенником-застройщиком.

Законодательные нормы, контролирующие отношения сторон, содержатся в ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Более того, нормы, которые регламентируют этапы строительных работ, закреплены в Градостроительном кодексе РФ и постановлениях Правительства Российской Федерации. В данной статье мы подробно рассмотрим права дольщика и обязанности застройщика. Это поможет будущим инвесторам понять, в какой ситуации были нарушены права и когда следует обратиться в общество защиты дольщиков.

Застройщик: права и обязанности в ДС

Ключевой обязанностью любой компании-застройщика считается осуществление строительных работ по возведению многоквартирного дома согласно договору ДУ в установленный срок. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, подрядчик передает жилплощадь всем дольщикам.

Но есть также и ряд дополнительных обязательств перед инвесторами, чьи средства были привлечены для реализации проекта:

  1. Подготовить и оформить все требуемые документы.
  2. Придерживаться сроков, указанных в договоре.
  3. Соблюдать качество работы.
  4. Публично предоставлять и размещать все данные относительно финансовых расходов, прибыли, долгов.
  5. Направлять деньги инвесторов в требуемые цели относительно строительства.

Учтите, что это далеко не весь перечень обязательств. В законодательстве закреплены и другие, регламентирующие порядок проведения строительных работ, аспекты. В качестве примера, при задержке со сдачей объекта застройщик обязан провести мероприятия для оповещения и согласования со всеми дольщиками новых сроков.

Права девелопера в долевом строительстве сводятся к следующим пунктам:

  1. Подписание договоров с подрядчиками, которые предоставляют отдельные строительные услуги.
  2. Аннуляция договоров с дольщиками, которые нарушили условия соглашения.
  3. Составление и выдвижение требований к дольщикам относительно оплаты штрафа за просроченные платежи.
  4. Обращение в суд для надлежащей правовой защиты.

Также у застройщика есть ряд других прав, которые установлены договором ДС и законодательством ФЗ 30.12.2004 №214.

Права дольщика по ДДУ

Дольщик: права и обязанности в ДС

Законы и нормы, касающиеся долевой программы, также защищают права и интересы инвесторов, принимающих участие в таком процессе. Более того, в случае их нарушения можно обратиться в общество защиты прав дольщиков, которое окажет поддержку в отстаивании прав инвесторов.

Самым ключевым и существенным правом считается расторжение договора в одностороннем порядке. Но такой шанс доступен только в конкретных ситуациях:

  1. Жилплощадь не была передана в указанный срок (нарушение сроков на 90 дней и более).
  2. Компания не выполняет обязанности, которые прописаны по ДДУ.
  3. Приостановлено строительство объекта.
  4. Строительные работы по качеству не соответствуют заявленным в договоре.
  5. Площадь объекта и прочие параметры отличаются от прописанных норм в соглашении.

В случае невыполнения или нарушения девелопером требований, указанных в законодательстве или же условий в самом договоре, дольщик имеет полное право затребовать от застройщика:

  • Устранить все минусы в объекте.
  • Выплату неустойки.
  • Снижения стоимости на жилплощадь.
  • Возмещение расходов, связанных с устранением недочетов в квартире.

Также граждане имеют полное право потребовать ознакомиться с документацией по проекту, а также требовать предоставления различных разрешений, заключений и финансовых выплат на любом этапе строительных работ. Более того, при необходимости можно связаться с обществом дольщиков и подробно проконсультироваться относительно мер защиты прав дольщика.

Запомните, что сегодня защита прав дольщиков – это реальность. Главное со стороны дольщиков своевременно обратиться в организацию, чтобы квалифицированные специалисты смогли помочь.

Методы привлечения девелопером денег для строительства

Законом разрешено привлекать инвестиции дольщиков для возведения объекта тремя методами:

  1. На основании договора долевого участия, который подписывается двумя сторонами.
  2. За счет выпуска эмитентом жилищных сертификатов.
  3. ЖК или жилищно-накопительный кооператив.

Помимо этого девелопер должен также обеспечить свои обязательства по застройке или же по поручительству банка, как вариант подходит страхование гражданской ответственности.

Запрещается законодательством привлекать деньги дольщиков с помощью противозаконных методов. Нарушения могут стать основой для наложения штрафных санкций, а договор будет признан недействительным. В случае, если права дольщика нарушены, он сможет обратиться в суд для решения вопроса. Итак, рассмотрим пример.

Истец (дальше гражданин В) обратился с иском в суд к ответчику (дальше компания А) с требованием разорвать соглашение ДУ в возводимом доме и взыскать с А сумму, которая была перечислена за квартиру и убытки, понесенные дольщиком.

Гражданин В обосновал требования на основе того, что в ноябре 2015 года им был заключен с компанией А договор, и в тот момент застройщик не имел требуемых документов и бумаг для проведения строительных работ.

Суд, проводя проверку дел, установил, что компания А в реальности не была застройщиком, и в нарушении установленных законодательством РФ требований проводила мероприятия по привлечению вложений дольщиков за счет подписания соглашения, при этом отсутствовали какие-либо виды обеспечения, банковское поручительство или же страховка.

Чтобы решить спор, судом было принято решение удовлетворить требование истца В, а именно разорвать договор отталкиваясь от ст. 170 ГК РФ и взыскать всю сумму согласно ст. 167 ГК РФ.

Общество защиты дольщиков

Нюансы договора ДС

Согласно договору ДУ, дольщик покупает не жилплощадь, а только право на ее получение, возникающее только после того, как девелопер завершит строительные работы по возведению объекта и его последующему введению в эксплуатацию.

Сам объект принимается на основе акта приема-передачи. Затем участнику ДУ предстоит оформить право собственности на этот объект. Законом предусмотрена регистрация прав собственности на недвижимость в построенном объекте на имя дольщика. Основной для этого выступают документы, которые подтверждают завершение строительных работ и акт передачи.

Уполномоченный орган проводит регистрацию права на основе полученных справок и бумаг от участников. Этот процесс платный, размер госпошлины прописан в статье 333.33 Налогового кодекса РФ.

Сотрудники Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляют проверку документов на соответствие установленным нормам законодательства, которые вносятся в Единый госреестр прав и проводят в дальнейшем запись на правоустанавливающих документах. По окончанию этих процессов собственник получает оригинальный документ и дополнительные выписки из ЕГРП.

Распространенные проблемы ДУ

Участие в долевом строительстве без каких-то курьезных ситуаций, с идеальным процессом, встречается крайне редко. Всегда могут появиться какие-то проблемы в процессе возведения объекта. Самыми основными и распространенными считаются:

  1. Привлечение средств на застройку лицами, которые не имеет на это право. Данные ситуации возникают, если организация использует незаконные методы привлечения вложений и нарушает установленные законодательством нормы.
  2. Нарушены сроки по сдаче объекта в эксплуатацию. Достаточно часто из-за нехватки средств строительство затягивается, и дольщики не получают свои квартиры на протяжении пары лет, а то и больше.
  3. Нарушено качество строительного объекта. Часто мошенники или недобросовестные компании могут использовать некачественные стройматериалы для экономии средств, в результате чего в дальнейшем в помещениях появляются дефекты.
  4. Застройщик обанкротился.
  5. Отчуждение прав собственности на имущество общей долевой собственности ЖК. Имущество в данном случае передается девелопером постороннему лицу или лицам, которые не являются участниками долевого строительства.

Чаще всего такие ситуации реально разрешить исключительно через суд. Более того, при банкротстве застройщика, не всегда есть возможность возвратить средства. В организации дольщиков можно получить консультацию от специалистов, которые подробно расскажут, как следует действовать в той или иной ситуации.

Вывод

В процессе подписания договора ДУ две стороны наделены конкретными правилами и обязательствами. Так как застройщик выступает экономической стороной операции, список его обязанностей намного больше. В соглашении прописаны нормы и правила привлечения средств дольщиков, при нарушении которых участники ДС могут рассчитывать на возврат средств.

Также в процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные и форс-мажорные ситуации, которые способны воздействовать на итог операции. Преимущественно подрядчики не выполняют взятые на себя обязательства, например, не успевают в срок закончить объект или передают квартиры с серьезными недоработками.

Любые незаконные действия застройщика, ведущие к нарушению прав дольщика, могут стать основной для судебной тяжбы. Административные нарушения часто завершаются наложением штрафа, как на юридическое лицо, так и на руководителя компании. Размер штрафной санкции зависит от типа нарушения.

Все статьи