Только при обращении через портал Недвижимость.Онлайн!

Один звонок в Недвижимость.Онлайн сэкономит вам

от 50 тыс. до 1 млн. рублей!

Зарезервируйте себе скидку 3% по всем

объектам застройщика “Инград

Cash-back: Возврат денежных средств после покупки квартиры.

Условия распространяются как на прямую покупку, так и на ипотеку. Подробности при обращении.

Дизайн и ремонт / 16.08.2019
Предчистовая отделка квартиры в новостройке
  1. Немного о понятии
  2. Что включает предчистовая отделка в новостройке
  3. Как принять квартиру с предчистовой отделкой
  4. Найдены дефекты – что делать?
  5. Преимущества и недостатки предчистовой отделки

Казалось бы: в чем сложность выбора между разными видами отделки в новостройке? Ведь, по сути, покупатель должен только выбрать, готов он поручить ремонт семейного гнезда застройщику или доверяет только собственным рукам или выбранным лично мастерам.

Однако все не так просто: например, в условиях ограниченного бюджета, приходится разбираться, какой вариант станет более выгодным – тут-то вам и пригодится анализ всех за и против разных видов отделки. Итак, предчистовая отделка квартиры в новостройке - что это?

Немного о понятии

Предчистовая отделка или White Box (Белый Короб) – это промежуточный этап между «черным» ремонтом и отделкой под ключ. В таком случае строительная компания старается оставить покупателю простор для творчества, по максимуму выполняя все грязные и подготовительные работы для финишных покрытий. Таким образом, владелец может самостоятельно продумать дизайн-проект своего жилья: выбрать обои и краску, материалы для отделки пола и потолка.

Статистика говорит: White Box пока не слишком популярен на рынке новостроек: только около 7% приходится на чистовую отделку – оставшиеся 93% почти поровну делят между собой «черное» и «чистое» жилье.

Однако риелторы еще в 2018 году начали предсказывать рост популярности таких квартир. Именно тогда вместо неприглядного названия квартир по доступным ценам – «эконом-класс» - приказом Минстроя был введен термин «стандартное жилье». До конца характеристики, по которым будет определяться такое жилье, еще не сформированы, но одна из инициатив – обязать застройщика вводить в эксплуатацию квартиры только с предчистовой отделкой. По словам министров, это облегчит условия покупки для дольщиков – стоимость ремонта будет включена в сумму ипотеки.

Что включает предчистовая отделка в новостройке

Первое, на чем необходимо заострить внимание: не существует единых требований для разных видов отделки. Это в какой-то степени развязывает девелоперу руки: он может добавлять или убирать разные виды работ, чтобы извлечь выгоду. Поэтому перед совершением сделки важно прочитать ДДУ – в соглашении обычно подробно описывается каждый этап и стоимость ремонта, а также вид готового к передаче жилья.

Итак, что же включает предчистовая отделка квартиры в новостройке?

  1. Разводку инженерных коммуникаций. Трубы подготовят к подключению унитаза, ванной или душевой кабины, а также обеспечат подачу воды. На соединениях установят запорные клапаны, а канализацию закроют специальной заглушкой, чтобы устранить неприятный запах. Некоторые девелоперы даже предлагают новоселам варианты с уже установленной сантехникой, чтобы будущие жильцы как можно меньше потратили времени на финишные работы.
  2. Монтаж отопительной системы. Включает установку радиаторов отопления, которые необходимо тщательно проверить при приемке.
  3. Разводку электричества. В отличие от черновой отделки, предполагающей зачастую только заведение электричества в квартиру, в случае предчистового ремонта застройщик побеспокоится о том, чтобы протянуть кабель от электрощитка к розеткам и выключателям по всей площади квартиры.
  4. Установку окон и остекление лоджий. В «черном» варианте не всегда предусмотрено благоустройство балкона, а в случае покупки недвижимости в предчистовой отделке, застройщик освободит покупателя от необходимости заниматься лоджией.
  5. Укладку стяжки. Напольная стяжка – это важная основа ровного пола. Как правило, пол дополнительно гидро- и теплоизолируют специальным материалом, а затем заливают песочно-цементную смесь, которая сохнет очень долго. Здесь важно не ошибиться – любые оплошности приведут к появлению неровностей и пустот. Поэтому все обладатели жилья с предчистовой отделкой могут выдохнуть – хорошо, что эта работа поручена специалистам, которые отвечают за ее качество согласно оговоренным в ДДУ условиям.
  6. Перепланировку. Согласно плану, возводятся все перегородки из гипсокартона. Кстати, все чаще девелоперы предлагают покупателям покупку недвижимости со «свободной планировкой» - это значит, что покупатель должен сам решить, как именно ему расположить комнаты. Поэтому строители начнут работы только после того, как новые хозяева посоветуются со своим дизайнером.
  7. Выравнивание стен и отделка потолка. Помните, мы говорили, что ровная стяжка – дело очень трудное? С выравниванием стен все обстоит еще сложнее: сначала необходимо нанести слой штукатурки, а после высыхания обработать поверхность финишным покрытием, которое скроет остальные изъяны – шпатлевкой. Потолок, по каким-то причинам, часто игнорируется застройщиком, хотя и он должен быть тщательно оштукатурен и зашпатлеван. Неспроста второе название предчистовой отделки – White Box: все поверхности в квартире после завершения отделочных работ будут белоснежными.
  8. Установка дверей и подоконников. Хоть и редко, но иногда этот вид работ застройщик включает в предчистовую отделку. Вернее, входную дверь компания обязана установить по закону, а межкомнатные – за дополнительную плату. Кроме того, на этом этапе устанавливаются подоконники и оформляются откосы, а также монтируются розетки и выключатели.
  9. Уборку строительного мусора. Если вы не сталкивались с ремонтом ни разу, то вам будет даже трудно представить, сколько мусора и грязи производится на этапе чернового ремонта. Ответственный девелопер обязательно позаботится о первом впечатлении покупателя от купленной недвижимости – передаст чистую и готовую к следующему этапу отделки квартиру.

Как видно из списка, черновые работы полностью входят в предчистовую отделку. Однако разница по цене между «черной» недвижимостью и White Box, согласно статистике, составляет всего 5%. Если в случае с выбранной вами квартирой это так, то не стоит ждать от застройщика невероятных предложений – качественных дверей и окон, плинтусов, выключателей или базового набора сантехники. Скорее всего, девелопер просто застеклит балкон и зашпатлюет стены.

Предчистовая отделка квартиры в новостройке

Как принять квартиру с предчистовой отделкой

Как мы уже выяснили, конечный вид жилья до мелочей должен быть прописан в ДДУ. Для некоторых видов отделки предусмотрены государственные нормативные акты – ГОСТы и СНиПы, которые устанавливают качественные характеристики ремонта. Однако собственник должен помнить: формально, эти бумаги имеют рекомендательный характер. Поэтому главным документом, с которым и нужно в первую очередь сверяться, остается договор долевого участия.

Перед началом проверки нужно помнить: результатом станет подписание акта приема-передачи – этот документ подтвердит, что все обещания застройщика своему покупателю исполнены, а принимающий не имеет претензий. Поэтому отнеситесь к проверке со всей серьезностью и вооружитесь специальным оборудованием.

Каковы же этапы проверки квартиры с предчистовой отделкой?

  • Любая проверка начинается еще до двери в новое жилище. Проверьте состояние подъездов и лестничных пролетов, работу лифта. Жители первых и последних этажей могут просить менеджера строительной компании об осмотре подвала и чердака. Не нужно стесняться обсуждать с застройщиком все интересующие моменты – от этого зависит комфорт вашей будущей жизни.
  • Нужно осмотреть двери и окна. Полотна должны быть целыми, без трещин и дыр. Особенно тщательно осмотрите окна – насколько плотно прилегает уплотнитель, не дует ли из стеклопакетов, хорошо ли закрываются. Строители могут повредить рамы, даже когда затаскивают во внутрь стройматериалы. Покупателям недвижимости эконом-класса часто достаются некачественные тонкие входные двери и самые дешевые окна – застройщик старается сократить издержки по максимуму. Поэтому будьте готовы к тому, что придется менять стеклопакеты и заново оформлять входную зону.
  • Обратите внимание на санузел. В помещении должно быть сухо – любая лишняя жидкость должна насторожить покупателя. Сами трубы также должны быть сухими и не иметь подтеков.
  • Важный этап проверки - осмотр вентиляции. Если система установлена неправильно, то это повлияет не только на температуру жилища, но и станет возможной причиной для появления грибка и плесени.
  • Существует множество правил проверки радиаторов отопления. Например, знаете ли вы, что существуют нормы установки батареи: не ниже 7 см от пола, 8 см – от подоконника и 3 см - от стены? А эти параметры серьезно влияют на работу радиатора. Кроме того, полотно должно быть целым и не протекать. Обязательно проверьте, исправны ли терморегуляторы и как установлены краны Маевского, служащие для выпуска воздуха.
  • Чтобы понять, работает ли электропроводка, достаточно взять с собой телефонную зарядку или специальный тестер. Обычно предчистовая отделка предполагает разводку электричества, поэтому скорее всего вам удастся протестировать патроны для осветительных приборов принесенной лампочкой.
  • Оцените качество выполненной отделки. Внимательно ознакомьтесь с перечнем проделанных отделочных работ в ДДУ. Предчистовая отделка предполагает, что стены должны быть выровнены для поклейки обоев или окраски, а пол подготовлен к укладке напольного покрытия. Сначала стоит оценить вид поверхностей на глаз – нет ли больших трещин, сколов, пустот или отслаивающейся шпатлевки или штукатурки. Затем стоит проверить обычным уровнем ровность – слишком большие перепады помешают красиво уложить финишные покрытия.
  • Счетчики. Застройщик устанавливает приборы для измерения потребляемой воды тепла и электроэнергии, причем некоторые из них даже не в квартире, а в подъезде. Кроме того, менеджер при передаче квартиры должен вручить паспорта на счетчики – нужно проверить соответствие номеров на приборах с указанными в документах.

Важный момент: обратите внимание – совпадает ли указанная в ДДУ площадь квартиры с фактической. Стоит также измерить высоту потолков. Как видно на практике – строительные компании довольно часто «промахиваются» по эти параметрам. Чтобы посчитать площадь будущего жилья нужно суммировать площади всех комнат. Для измерений удобнее и быстрее пользоваться лазерной рулеткой.

На проведение некоторых ремонтных работ застройщик обязан предоставить гарантию и при возникновении неполадок устранить их, либо компенсировать сумму экстренного ремонта покупателю. Срок гарантии на квартиру по закону – 5 лет после подписания акта. Время обязательства на каждый вид работ должен быть прописан в ДДУ.

Найдены дефекты – что делать?

В реальности, даже самый ответственный застройщик не может гарантировать, что жилье будет идеальным – без единого изъяна. Поэтому стоит заранее выработать план действий по обнаружению недостатков в долгожданной квартире.

Самые частые дефекты недвижимости в новостройке с предчистовой отделкой:

  • Неработающая электрика;
  • Неисправности инженерных систем;
  • Трещины и неровности стяжки и оштукатуренных стен;
  • Отсутствие гидроизоляции в санузле;
  • Дефекты стеклопакетов и дверей, некачественный монтаж;
  • Использование застройщиком более дешевых строительных материалов, чем описано в ДДУ.

Как уже было упомянуто, существует целая система государственных требований к качеству построенного жилья и его отделке, однако большинство из них носит только рекомендательный характер и не может считаться обязательным для застройщика. Однако игнорировать предписания строительная компания не может, поэтому перед приемкой жилья можно ознакомиться с указанными в ДДУ и Постановлении Правительства РФ № 1521 СНиПами и ГОСТами. Нормы допустимого состояния предчистовой отделки описаны в CНиП 3.04.01-87.

Итак, что же делать, если при проверке жилья вы обнаружили недостатки?

  • Шаг 1. Зафиксировать все дефекты. Нужно записывать о найденных недочетах строителей в смотровой лист, по возможности вести видео- и фотосъемку.
  • Шаг 2. Решить, подписывать ли акт. Когда застройщик согласен с недостатками, документ можно не подписывать до проведения компанией соответствующих работ или принятия другого решения. В противном случае, девелопер может обвинить вас в уклонении от подписания документа – это чревато подписанием акта в одностороннем порядке. Тогда жилье будет считаться переданным.
    Акт можно подписать и с условием устранения дефектов в указанные сроки, а также указать, что недвижимость принята с недоделками. Застройщик должен исправить недочеты и привести квартиру в вид, указанный в ДДУ, за свой счет.
  • Шаг 3. Написать претензию. Собственно, претензия – это документально оформленное обращение к застройщику с просьбой устранить недостатки, либо выплатить неустойку. Направить такую бумагу в строительную компанию можно как до, так и после подписания акта приема-передачи.
    Помните: претензии должны быть обоснованы. Например, если весной на застеленной застройщиком лоджии вдруг изо всех щелей полилась вода – это повод обратиться к компании, а вот выбор строителями неугодной покупателю марки шпатлевки никто компенсировать не будет. В случае сомнений – обратитесь к договору и детально перечислите по пунктам, какие несоответствия вы обнаружили.
    Постарайтесь разрешить вопрос при помощи переговоров – если компания дорожит своей репутацией и клиентами, менеджеры будут заинтересованы в мирном погашении конфликта.
  • Шаг 4. Подача иска в суд. Увы, не всегда стороны приходят к общему решению. В случае получения отказа на претензию, можно составить новую, либо обратиться за помощью в разрешении спора в суд.

Практика показывает: в большинстве случаев суд остается на стороне истца. Поэтому даже если дело зашло так далеко, шансы на благоприятный для покупателя исход очень велики.

Предчистовая отделка квартиры

Преимущества и недостатки предчистовой отделки

Несмотря на то, что отделка White Box только набирает популярность на российском рынке недвижимости, плюсы покупки такой квартиры очевидны.

  • Ваша квартира не станет безликой калькой с соседской – вы сможете воплотить в жизнь любой дизайн-проект, даже самый смелый, тогда как типовая отделка часто очень спокойная, лаконичная и скучная.
  • Вам не придется после переезда жить в постоянной суматохе ремонта во всем доме – соседи, как и вы, будут клеить обои, а не оглушительно штробить стены и оставлять в подъезде мусор.
  • Как правило, ремонт от застройщика дешевле, чем проведенный нанятой бригадой или даже самостоятельный. Ведь все стройматериалы компания закупает оптом, знает, как грамотно оптимизировать свои издержки, и использует недорогую рабочую силу.
  • Все самые сложные работы – по разведению электрики и инженерных коммуникаций, монтаж стяжки и выравнивание стен – берет на себя застройщик, предоставляя гарантию на качество. У вас не будет болеть голова, где взять электрика с прямыми руками, и как его потом заставить исправить недоделки.
  • Вы сможете сделать оставшийся ремонт самостоятельно полностью или частично. Поклеить обои не такая сложная задача – на этом этапе вполне можно сэкономить на наемных рабочих.
  • Вы переедете в свою новую квартиру намного раньше, чем обладатели «черного» жилья.

Однако минусы у этого типа отделки тоже есть. И самый главный из них – нельзя положиться на качество проведенных работ. Если вы приобретаете жилье по бросовым ценам, будьте готовы: застройщик отчаянно ищет способы сэкономить на вашем ремонте. Страдает качество дверей и окон, строители выбирают самые недорогие материалы и проводят минимальное количество работ. Этого пункта можно и избежать – выбрать проверенного девелопера с хорошей репутацией, либо воспользоваться рекомендациями родственников и знакомых.

Другой недостаток – маленький выбор. Как мы помним, всего 7% новостроек предлагает отделку White Box. Только представьте: на одну такую квартиру строительные компании предлагают целых тринадцать вариантов в черновой и чистовой отделке. В этом случае решающим фактором становится качество самого проекта – его инфраструктура, транспортная доступность и прочие важные параметры, а также имя застройщика.

Как бы то ни было – если вы нашли жилье своей мечты, советуем поторопиться с выбором: эксперты прогнозируют увеличение цен на недвижимость в связи с изменением системы финансирования строительства и других нововведений. Сыграет свою роль и увеличение популярности предчистовой отделки – поэтому стоит воспользоваться предложениями от девелоперов, пока они еще считаются выгодными.

Все статьи