Только при обращении через портал Недвижимость.Онлайн!

Один звонок в Недвижимость.Онлайн сэкономит вам

от 50 тыс. до 1 млн. рублей!

Зарезервируйте себе скидку 3% по всем

объектам застройщика “Инград

Cash-back: Возврат денежных средств после покупки квартиры.

Условия распространяются как на прямую покупку, так и на ипотеку. Подробности при обращении.

Дизайн и ремонт / 16.08.2019
Свободная планировка квартиры в новостройке
  1. Что это такое?
  2. Юридическая сторона вопроса
  3. Перепланировка квартиры
  4. Свободная планировка: все за и против
  5. Выводы

На рынке первичной недвижимости можно встретить предложения о продаже квартир с так называемой свободной планировкой. Застройщики, специализирующиеся на жилье бизнес-класса, презентуют отсутствие межкомнатных перегородок как изюминку проекта, удобную для всех любителей необычного и поклонников нестандартных дизайн-проектов.

Для девелоперов, занимающихся проектами стандартного жилья – это дополнительный повод сэкономить. Доля необычного планировочного решения на рынке новостроек – почти треть от всех предложений. Так что же за зверь такой свободная планировка и чего стоит ожидать от подобного приобретения?

Что это такое?

Идея продавать покупателям свободные планировки пришла к девелоперам вместе с развитием монолитно-каркасной технологии строительства. В монолитных домах функцию несущих конструкций выполняют только наружные стены, которые еще называют колоннами. Для сравнения, в типовых панельных домах практически все внутренние стены являются несущими, поэтому количество планировок в таких зданиях сильно ограничено.

Согласитесь, трудно представить, как выглядит квартира, особенно большого метража, совсем без перегородок? На самом деле, свободная планировка вовсе не предполагает полного отсутствия стен, возможны следующие варианты:

  • Отгорожен санузел – так называемая «мокрая» зона и изредка кухня.
  • Комнаты, в том числе и ванная, отгорожены не полноценными стенами, а невысокими перегородками, высотой не более метра.
  • «Мокрая» зона отгорожена обычными стенами, все остальные комнаты «намечены» уже упомянутыми перегородками.

Обычно застройщик передает дольщику помещение совсем без перегородок, если оно небольшое – до 50 кв.м.

Юридическая сторона вопроса

Термин «свободная планировка» используется только в профессиональной среде девелоперов и риелторов: ни в одном законе или нормативном акте вы не встретите упоминания о таком понятии. Это значит, что покупатель связан государственными требованиями по перепланировке жилья, как если бы он купил обычную квартиру. Кроме того, еще на этапе проекта застройщик согласует с администрацией поэтажные планы здания, где обозначено примерное расположение комнат каждой квартиры. Как же выглядит свободная планировка на плане помещения?

  1. Планировка обозначена только несущими стенами.
  2. Изображены несущие стены и отмечен только санузел и иногда кухня.
  3. Пунктирной линией отмечены все предполагаемые комнаты.
  4. Отмечен санузел и кухня, остальные комнаты обозначены пунктиром.

Поэтому, фактически, свобода в разграничении жилых зон – это только иллюзия. Чтобы изменить согласованную планировку, нужно соблюсти все государственные требования и получить от БТИ разрешение еще перед началом работ.

Однако это вовсе не значит, что девелопер или риелтор старается обмануть своего покупателя: менеджеры фирмы обязательно расскажут, как действовать в такой ситуации. Если вас не устраивает типовая планировка, вы действительно можете внести в нее законные изменения – и никто не сможет воспрепятствовать.

Свободная планировка квартиры в новостройке

Перепланировка квартиры

Что будет за незаконную перепланировку?

На самом деле, жесткие, на первый взгляд, требования связаны только с техникой безопасности и защитой прав других жильцов многоквартирного дома – вдруг вы сломаете стену, и дом попросту придет в негодность? К сожалению, прецедентов, когда незаконная перепланировка приводила к печальным последствиям множество, поэтому санкции в отношении нарушителей достаточно жесткие.

  1. Штраф. Несмотря на то, что размер штрафа для физических лиц – небольшой (до 2,5 тысяч рублей), собственник обязательно получит от инспектора предписание, обязывающее вернуть планировку в исходное состояние, либо узаконить ее согласно букве закона, что часто бывает проблематично.В случае неисполнения предписания, собственник будет вынужден платить более крупные неустойки.
  2. Принудительная продажа жилья. В самом крайнем случае, по результатам проведенной проверки, суд может принудительно выставить квартиру незаконопослушного владельца на торги. Сумма от продажи, хоть и будет возвращена незадачливому собственнику, но из нее вычтут сумму компенсации незаконной перепланировки, которая будет передана новому владельцу.

Если вы сделали незаконную перепланировку, но никто на вас не пожаловался, то в будущем продать такую недвижимость – огромная проблема, поскольку у новых собственников возникнут трудности с оформлением квартиры в собственность Кроме того, жилье станет непригодным для ипотеки – банк попросту не одобрит совершение такой сделки. Поэтому стоит отнестись к процессу перепланировки со всей серьезностью.

Что можно и нельзя при перепланировке новостройки со свободной планировкой

Так как же сделать так, чтобы согласование планировки в новостройке прошло без проблем? Все просто: нужно следовать определенным требованиям.

Жилые комнаты и кухня. Одно из самых распространенных желаний новоиспеченных владельцев – отгородить больше комнат, чем заявлено планом: выкроить из студии - двушку, из двушки – трешку, а уж из трешки и вовсе царские палаты. Если же владельцев не устраивает размер комнат, возникает потребность в объединении некоторых зон. Здесь то и начинаются первые трудности.

  • Если вы счастливый обладатель однокомнатной квартиры – минимальная жилая площадь -14 кв.м.
  • Если в квартире две и более комнаты, площадь жилого помещения должно быть не меньше 9 кв.м., при условии, что общая комната – не меньше 16 кв.м., а кухня – 8 кв.м.
  • Окно должно быть в каждом из жилых помещений и на кухне.
  • Нельзя переносить кухню таким образом, чтобы под ней находилась жилая зона соседей.
  • Нельзя объединять кухонную зону с жилой, если установлена газовая плита. Более того, зона должна иметь зафиксированные габариты и отделяться от остальной квартиры перегородкой.

Если какую-то из ваших идей не получается осуществить из-за жесткости заявленных требований, не расстраивайтесь! Всегда можно исправить недостатки планировки дизайном и грамотным обустройством зон. Например, из кухни в большую комнату можно вынести столовую, сделав в прилегающей стене проем. Если вы живете на первом этаже, ситуацию с переносом кухонной зоны все еще проще – ведь под вами нет жилых помещений.

Санузел. Перенос туалета и ванной затруднителен все по той же причине: там, где «мокрая» зона у вас, должны быть аналогичные помещения у соседей снизу. Если санузел маленький и совсем неудобный, может помочь объединение ванной с туалетной комнатой, либо «захват» пощади коридора. Здесь свои нюансы: коридор не должен быть уже одного метра, а вход в санузел не должен вести из жилой комнаты или кухни.

Балкон. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то наверняка задавались вопросом: зачем мне такая огромная лоджия? Не лучше ли присоединить ее к небольшой кухне и сделать столовую? Спешим вас огорчить: не выйдет. Дело в том, что если увеличить площадь комнаты, возрастет нагрузка на отопительную систему, что повлечет изменение теплового контура. Поэтому законодательно, увы, такая перепланировка запрещена. Однако решение есть: между комнатой и бывшим балконом можно установить двери, либо стеклянные перегородки – это позволит сохранить тепловой контур. В конце концов можно попросту демонтировать балконную дверь и окно, сохранив перегородку и подоконник, где можно оформить барную стойку или стол. В случае внезапной проверки или при продаже жилья, можно попросту установить окно и дверь на прежнее место.

Что еще категорически нельзя делать:

  • Сносить или деформировать несущие конструкции.
  • Подключать теплый пол к общедомовым системам отопления.
  • Переносить радиаторы отопления на лоджию.
  • Демонтировать вентиляционные шахты и порожки в ванной и на балконе.
  • Перекрывать доступ к важным коммуникациям – газовым или водопроводным трубам.
  • Переносить стояки.

Как согласовать проект

Рассмотрим поэтапно, что нужно делать после приобретения квартиры, чтобы не возникло проблем с законом?

Шаг 1. Получить от застройщика согласованный план помещения или паспорт объекта в БТИ. Самым сложным случаем считается квартира, на которой вовсе нет разметы или обозначены только «мокрые» зоны – санузел и кухня. Это значит, что жильцы не смогут изменить расположение этих комнат, либо им придется по всем правилам обустраивать коридор и технические зоны.

Шаг 2. Получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции. Для этого нужно предоставить следующие бумаги:

  • Документ, подтверждающий право собственности на жилье – выписку из ЕГРП.
  • Технический паспорт.
  • План перепланировки – эскиз на основе плана, полученного в БТИ.
  • Соответствующее заявление по месту заявления.

В зависимости от вида перепланировки – простая или сложная – зависит количество документов, которые необходимо подать. Поясним: простая перепланировка затрагивает только не несущие конструкции и не приводит к серьезным изменениям конфигурации помещений. Для согласования таких действий нужно просто уведомить жилинспекцию.

Сложная перепланировка подразумевает смену назначения комнат, влияет на несущие конструкции и конфигурацию помещений. Такую перепланировку нельзя сделать самостоятельно: требуется предоставить в инспекцию проект, разработанный профессионалами, имеющими допуск в СРО. В некоторых случаях может понадобиться заключение от автора проекта – застройщика.

Предоставить документы можно в Многофункциональный центр, либо написать обращение на сайте Госуслуг. Максимальный срок рассмотрения заявки – 45 дней.

Шаг 3. Подтвердить соответствие с проектом.

После получения согласия на проведения перепланировки вы можете начать монтаж перегородок. Однако после окончания работ снова придется посетить госорганы, чтобы подтвердить законность произведенных действий.

  • БТИ проверит, произведены ли работы в соответствии с проектом, выдав в итоге специальный документ – акт приемки.
  • Этот акт необходимо предоставить в кадастровый отдел, где на его основании будет сделан новый паспорт объекта.
  • Готовый паспорт необходимо зарегистрировать в Управлении государственной регистрации и кадастра.

На согласование перепланировки может уйти до 3 месяцев.

Если отказали в перепланировке

Отказ можно получить на самом первом этапе согласования – обращении в жилищную комиссию (подаче документов в МФЦ). Статистика гласит: отказ получает примерно каждый шестой обратившийся в инспекцию, и большинство из них владельцы, которые решили узаконить проект самостоятельно.

Отказ должен быть обоснован, то есть - названа объективная причина. Чаще всего такой причиной становятся простые неточности в документах – отсутствие подписей или печатей, разночтения на листах проекта. Но иногда инспекция может выявить и реальные несоответствия проекта каким-либо нормативным документам. Не исключены и ошибки сотрудников органа – нельзя исключать человеческий фактор. В таком случае необходимо отметить ошибку и снова обратиться с заявлением.

Разрешить возникшую ситуацию можно следующими способами:

  1. Исправить нарушения и подать документы заново.
  2. Записаться на прием в инспекцию и уточнить все спорные моменты.
  3. Обратиться в суд.
Свободная планировка квартиры

Свободная планировка: все за и против

Преимущества

Несмотря на все сложности, которые возникнут у покупателя с согласованием новой перепанировки, у такого типа жилья есть большое количество плюсов.

  1. Самый важный из них: вы сможете сделать свою квартиру максимально удобной для жизни. Да, придется исхитриться, но и награда за усилия немаленькая – вы сможете выделить кабинет для работы, зону для детских игр, большую спальню и место для чиллаута после сложного рабочего дня. Кроме того вам станут доступны все необычные интерьерные решения. Если боитесь не справиться с этой непростой задачей, можно прибегнуть к услугам интерьерного дизайнера – опыт специалиста поможет учесть все пожелания.
  2. Если вы уверены, что перепланировка в вашем случае – необходимость, то вы сможете сэкономить на демонтаже ненужных перегородок, причем в сохранности останутся не только деньги, но и куда более ценный ресурс – время.

Недостатки

Нельзя, чтобы покупатель при совершении сделки не видел полной картины такого действия. Поэтому перед покупкой необходимо оценить объективные минусы недвижимости со свободной планировкой.

  1. Во-первых, если вы только не решите вовсе не возводить перегородки, по факту такое жилье обойдется дороже, чем обычная квартира. Это связано с тем, что вам придется нести дополнительные расходы по монтажу стен – оплату материалов и рабочей силы, а также многие другие – например, найм дизайнера. Самостоятельно разграничить комнаты с учетом всех требований и разметкой «мокрых» зон – задача непростая, которая требует специального подхода.
  2. Во-вторых, упростить процесс узаконивания перепланировки не получится – процедура будет проводиться в обычном порядке, как было бы в случае с квартирой со стандартным разграничением комнат.

Выводы

Говорят ли все приведенные тезисы о том, что покупать квартиру со свободной перепланировкой – невыгодно и нецелесообразно? Да вовсе нет. Дело в том, что продажа такого жилья чаще нацелена на определенную аудиторию: людей, во главу угла ставящих дизайн-проект. Из недвижимости без перегородок получаются замечательные лофты и квартиры в стиле индастриал, но многообразие интерьерных решений очень велико.

Для тех, кто ищет жилье без дополнительных вложений, такой проект действительно может ударить по карману. Рынок новостроек заполнен множеством предложений с большим выбором планировок, поэтому найти подходящую недвижимость не составит труда.

Все статьи